导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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